买哪里的民宿最赚钱？东京vs大阪vs地方景点，实战数据告诉你答案
■政府的年度访日外国客人数目标是到2050年达到1亿人
我从事的民宿业务主要针对外国人客户。原因有几个，但一个重要的是日本结构性的货币贬值和低通胀率，这使得相比国内市场，针对入境旅游者在价格上更有优势。
我想大家都知道入境旅游的势头，2024年全年来日外国游客数量为36,869,900人，比去年增长了47.1%，2025年的数字也将超过去年。按照这种趋势，2025年很可能会突破4000万人次。
政府的目标是到2030年达到6000万人，到2050年达到1亿人，这个数字现在看来也是现实的。虽然存在过度旅游等问题，但对于人口持续减少的日本来说，入境旅游是一根救命稻草，预计政府将继续提供支持。
※観光庁宿泊旅行統計調査
不过，我也在考虑将来针对日本人。因为未来可能会出现日元升值，而且这十年间民宿已经深入到日本人当中，所以可以期待更多的日本用户。此外，我认为涌入的增长总有一天会停止。国内的住宿总数达到5亿9,275万人次，其中日本人为4亿7,842万人次。外国人的累计住宿数为1亿1,434万人次。因此，即便现在日本的人口正在减少，国内的住宿数量仍然是压倒性地多。
现在，在东京市中心和尼塞科等部分旅游地区，酒店和餐厅的单价已经上涨，使得日本人难以承担。预计未来选择性价比更高的民宿的日本人会逐渐增多。
■大都市很受欢迎，但竞争也很激烈
民宿受欢迎的地区有哪些？如果按照“民宿=接待外国游客”的思路，那么受外国游客欢迎的地区自然就是东京、大阪、千叶、京都、福冈等大城市。
但是，从应该在哪里做民宿的角度来考虑，答案并不简单。
和其他商业一样，民宿的住宿价格也是由需求和供给决定的，因此即使需求很大，如果某个地区的供给更多，那么价格就会下降。
而且，在都市中，民宿的供应数量正在以相当快的速度增加。重要的是需求与供应之间的平衡。
例如，东京都的住宿人数为5904万人次，民宿的房间数为13909间；大阪的住宿人数为3052万人次，民宿的房间数为4896间。
大阪看起来民宿较少，但大阪是特区民宿的对象（基于国家战略特别法的民宿），如果算上特区，设施数量接近9000件。
此外，与东京有许多只允许住宅的区域不同，或者这些区域对民宿有天数限制等额外条例，大阪在市内的大部分地区都可以进行特区民宿。因此，在结构上更容易增加供应，并且需求和供给之间的平衡也更容易被打破，所以成为了一个激烈竞争的民宿市场。
即使在东京都内（23区），受到入境游客欢迎的“涩谷、新宿、浅草、上野、秋叶原”等地，自然也有很多人想要从事民宿业务。例如，在涩谷进行住宅宿营业务的申报数量约为1,500件，而新宿则超过3,000件。根据刚才提到的供需平衡来看，涩谷是一个更容易盈利的区域。
这也同样是用途地区的问题，因为涩谷区有很多住宅专用地区，而新宿的较少。
※国家战略特区民宿（基于国家战略特别法的民宿）
指的是在国家为了提升产业的国际竞争力和推动国家成长战略，特别认可的区域内，在获得认证后可以进行营业的民宿。
因为一年中的营业日数没有下限，所以比起根据住宅宿泊事业法（民宿新法）规定的每年最多180天的民宿，有可能获得更大的收益。
此外，不允许仅住宿1晚2天的短期滞留者，至少需要住宿2晚3天。
Beds24より
■关于民宿用房产的采购
我主要在东京都内（23区）经营民宿。之所以选择这里，是因为可以获得大量的房产信息，供需平衡不易被打破，虽然根据地点的不同会有差异，但整个东京都有民宿的需求。
出于同样的原因，我觉得在都市里即使是初学者也容易上手，不容易失败。
我找房子的方式主要是通过专门介绍可以民宿的房产经纪人，或者是之前租过房子、有往来的房东推荐，以及通过沙龙中的朋友介绍等途径。
在都市内部，转租的房产竞争非常激烈，租金也在上涨，寻找好的物件难度增加了。
你可以自己上网慢慢找，但因为专业的服务商都在拼命寻找，所以很明显这并不容易。
他方，非超级著名的地方旅游景点周边的房产还是比较容易找到的，个人也完全有可能找到。此外，因为房地产价格相对便宜，购买后进行经营的人也很多。
不过，我觉得在地方旅游景点成功的民宿或者民宿主人的管理水平似乎比都市中心的民宿要高。在地方，如果不注重建筑本身的档次、内部装潢和运营方式，是很难赚钱的。
虽然这么说，民宿的需求是有的，但供应还比较少的隐秘地方也不少，这样的地方因为竞争对手少，即使房源质量不是很高，我也听说有暗地里赚钱的情况。
此外，作为买方也可以使用并购中介网站。有些人虽然开办了民宿业务，但由于各种原因希望出售其业务。其中有亏损的，也有盈利的。
虽然需要仔细甄选，但从零开始寻找物件，并且家具和家电也都配齐了的状态开始，这样的优势是不小的。有些情况下，遇到好的物件后能够很快收回初期成本，所以我认为作为一个选择是可行的。
■月销售额的参考值大约是“建筑物总楼面积×0.7～1.5倍”
东京都内的民宿物业的租金行情（从业主那里租赁可以转租的物业时的房租）大约是普通租赁的1.2倍左右，如果位置好，则可能达到2倍。
在民宿行业中，通常如果营业额达到房租的三倍，则可以稳定盈利。虽然具体情况取决于地理位置，但一般来说，每月的营业额可望达到建筑总面积的0.7至1.5倍。
例如，如果一个100平方米的建筑每月的销售额是100万日元，而通常的租金低于33万日元，那么这个物业容易盈利。
不过，在像涩谷这样的热门地区，房租可能会接近“每平方米一万日元”（100平方米的房子月租100万日元）。即便如此，如果位置好，一个月的营业额能达到200到300万日元也不罕见，并且在这种情况下还能获得足够的利润。
