《当“高”成为不动产的年度汉字，经管签证的逻辑也变了》
? 2025年日本不动产投资的一个字：「高」
——写给正在考虑「经营管理签证」的你
Towa Stage｜经营管理签证 × 不动产实务观察
2025年，日本不动产投资平台发布了年度调查结果：
“今年不动产投资的一个字”第一名，是「高」。
高房价、高建造成本、高金利、高运营费用。
对很多人来说，这像是一道“劝退题”。
但对于正在考虑经营管理签证的人来说，
这恰恰是一个必须认真理解、而不是回避的关键词。
一、先说结论：
经营管理签证，并不是“追高利回”的游戏
如果你的目标是：
拿身份
合规经营
长期在日本落地
顺带做好资产配置
那么你需要的，从来就不是短期最高回报率，而是：
“在高成本时代，依然站得住的结构。”
二、为什么2025年，对经管签证反而是“分水岭”？
健美家的调查中，超过 70% 的投资者提到“高成本”“高金利”。
而在我们实际接触的经管签证客户中，也出现了明显变化：
以前最常问的是：
“这个房子，利回多少？”
现在更常问的是：
能不能注册公司？
办公合不合规？
每月现金流会不会吃紧？
将来不用了，好不好卖？
? 这本身，就说明市场在“筛选更理性的客户”。
三、真实案例①｜
「不追高利回，但结构一次到位」
? 大阪市核心区
? 首次申请经营管理签证客户
? 整栋小型商业物业
客户一开始的顾虑：
“现在价格这么高，买合适吗？”
我们做的不是劝买，而是拆解结构：
一楼：对外出租，覆盖部分固定成本
上层：自用办公 + 实际经营
全栋：满足公司登记、签证、实地审查
? 结果：
经管签证申请顺利
每月现金流压力可控
即便未来不再自营，也具备出租和出售空间
? 对经管签证来说，“稳”比“赚”更重要。
四、「利」这个字，对经管签证意味着什么？
健美家的第二名关键词是「利」。
但对于经管签证客户来说，这里的“利”，需要换一种理解方式。
❌ 不是：
表面利回
理论收益
✅ 而是：
每月实际现金流
是否额外租办公室
是否重复支出
是否容易被银行接受
五、真实案例②｜
「如果单看利回，这个项目根本不会选」
? 关西生活圈
? 已持经管签证，准备续签客户
? 可办公 + 可居住 + 可出租
表面数据：
利回并不突出
但换个角度算账：
不需要额外租办公室
不需要额外租住房
实际经营成本明显下降
审查时“实态”非常清晰
? 最终效果：
续签过程顺利，结构清楚，风险可控。
六、第三名关键词：「变」
经管签证的“潜规则”，正在消失
调查中，「变」排名靠前。
这在经管签证领域体现得尤为明显。
正在发生的变化包括：
审查越来越重视实地使用情况
“挂名公司”“空壳办公”风险上升
不动产用途与经营内容的匹配度被反复核查
? 靠形式过关的时代，正在结束。
七、那「高」是不是就等于“危险”？
我们的答案是：不一定。
对经管签证客户来说：
高成本 → 逼你一次性把结构想清楚
高金利 → 逼你算清真实现金流
高价格 → 逼你考虑退出路径
? 这反而让“认真做事的人”更安全。
八、Towa Stage 给经管签证客户的三个建议
① 不要把“经管签证”当成房地产投资副产品
它本身就是一个经营项目。
② 不要用短期利回，去判断长期身份配置
身份稳定，才是最大的“隐形回报”。
③ 房子不是越便宜越好，而是越“用得上”越好
用得上，才叫资产。
写在最后｜
高位市场，更适合“真正想留下来的人”
2026年是午年，象征前进和转折。
对于经管签证客户而言：
这不是冲动进入日本的好时机，
但是认真规划未来的好时机。
Towa Stage｜东和ステージ
专注于经营管理签证 × 日本不动产的落地方案
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